萬科2023:銷售3761億、股債波瀾與保衛流動性

萬科2023:銷售3761億、股債波瀾與保衛流動性

觀點網 萬科率先披露了2023年銷售情況。

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根據1月2日傍晚萬科公告,公司於2023年累計合同銷售金額爲3761.2億元,同比下滑9.8%;累計合同銷售面積達2466.0萬平方米,同比下滑6.24%;銷售均價爲1.53萬元/平米。

2023年12月,萬科錄得合同銷售金額爲329.8億元,同比減少17%;合同銷售面積爲256.7萬平方米,同比下滑10.49%。所以,12月萬科的銷售均價約爲1.28萬元/平米。

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在土地投資上,12月萬科並未披露新增土地,全年累計新增40個開發項目,累計拿地建築面積約569萬萬平米,投資聚焦於上海、杭州等高能級城市,一二線城市拿地金額佔比高。

銷售承壓

銷售下行是房企2023年面臨的共同難題。觀點指數披露的2023銷售表現報告指出,全年前100房企累計實現權益銷售金額40149億元,同比下降20%。儘管今年房地產銷售規模同比下降,但頭部企業業績相對穩定。

12月是全年萬科銷售均價最低的月份,此前即便是7月銷售均價仍爲1.3萬元/平米。縱觀萬科全年銷售情況,月銷售均值爲314.43億元,最高點是3月的426.3億元,最低是7月的220.4億元。

七八月拖累萬科全年銷售。其中七月銷售220.4億元,同比下滑34.58%,面積同比下滑21.48%;八月銷售226.1億元,同比下滑26.97%,面積同比下滑22.26%,銷售情況於九月開始有所好轉,在“金九銀十”窗口期逐漸發力,銷售數據明顯改善,均保持300億以上規模。

數據來源:企業公告、觀點指數整理

2023銷售市場下行是一切的根源,這令房企資金鍊上捉襟見愁,萬科也備感市場審視的壓力。

從現金角度觀察,三季度末萬科貨幣資金1037億元,扣除預售監管資金後爲600億元,如若銷售和融資難以覆蓋支出,萬科在手資金將被快速消耗。

曾有一位投資者稱,據他測算,萬科每月的銷售紅線大概在350-360億元,才能覆蓋各項支出。

11月27日,評級機構穆迪宣佈,將萬科的發行人評級從「Baa1」下調至「Baa3」,並將全資子公司萬科置業(香港)所發行的中期票據及優先無擔保債券評級一併下調。

還是因爲弱於預期的銷售,穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示,評級下調反映萬科合約銷售疲軟,今年首十個月表現跑輸大市,預計公司的信貸指標及流動性緩衝將在未來12至18個月內減弱,預測調整後債務對EBITDA比率將提升到4.5至5倍,息稅前利潤對借貸利息覆蓋比率則預料下降到4至4.5倍。

穆迪預測萬科今明兩年合約銷售額將按年下跌10%,歸因於消費者信心疲軟,公司主要是在一線城市發展,因此較受影響。

流動性保衛

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流動性方面,穆迪預計,截至2023年9月30日,萬科企業擁有的1010億元無限制現金及其預計的運營現金流將滿足未來12-18個月承諾的土地支付和再融資需求。

然而,因爲其運營現金流不斷減少,獲得長期無抵押融資渠道的不確定性,以及同期大規模再融資需求(包括總計約100億元人民幣的境外債券和93億元人民幣的境內債券,這些債券將於2024年到期或可回售),其流動性緩衝可能會降低。

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萬科流動性確實備受關注。體現在資本市場上,萬科股債於10月承受拋壓,出現較大波動,引發外界對企業經營安全的憂慮。

爲安撫市場情緒,萬科於11月6日下午緊急召開超過150家金融機構、資金方參加的會議。除了鬱亮等坐鎮,還得到大股東深圳國資委主要領導“站臺”。

會上,深圳國資委、深鐵“力挺”萬科,稱其具備足夠的安全性,並表明如有需要或遭遇極端情況,深圳國資委可以通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對。

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觀點新媒體獲悉,對萬科的實質性支持涵蓋5個方面,包括通過受讓、合作開發等方式,加快萬科大型城市更新項目開發建設;提高萬科持有各類投資性房地產的流動性;配合萬科優化長期股權投資結構;積極協調國資機構認購萬科債券;積極協調金融機構加大萬科融資力度。

會議結束後不久,萬科宣佈,大股東深鐵決定承接萬科在深圳的一部分城市更新項目,爲萬科注入超過100億元的流動資金。市場期盼深鐵的支援將爲萬科注入流動性,但目前,這一支持卻仍未有兌現。

不過,作爲混改企業,在國資股東的支持下,萬科的融資渠道較爲暢通,銀行端資源依然通暢,前9個月新增發行100億元公司債。

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萬科緊抓政策融資窗口,於年初港股配股募資39.15億港元,今年2月更是披露A股定增計劃,擬通過定增募資不超過150億元,募集資金淨額用於補充流動資金以及11個地產項目。

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不過,由於股價處於低位,有機構投資人對於在低位增發表示擔憂,出於對現有股東的權益保障,萬科於8月公告終止A股定增計劃。

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除此之外,萬科還持有大量經營性資產。

10 月 26 日,中金印力消費類基礎設施 REITs 在深交所發佈招募說明書,並於11月獲證監會准予註冊的批覆,成爲首批公開發行的消費類基礎設施公募 REITs 之一,萬科能夠藉此回籠一筆資金。

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因印力並未並表,對上市公司負債表改善作用較小,但能夠幫助萬科打通商業業務退出路徑,推動從開發商到不動產商的轉變。